Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор с досрочным погашением: что он считает

Калькулятор строит полный график ипотеки по месяцам: сколько уходит на проценты, сколько — в погашение долга, какой остаток после каждого платежа. Сверху — итоги: сумма кредита, срок с датами первого и последнего платежа, ежемесячный платёж, общая выплата и переплата. Если добавить досрочные погашения, появятся ещё три показателя: сколько вы внесёте сверх графика, сколько сэкономите на процентах и на сколько сократится срок.

Расчёт выполняется на сервере banktron.ru, поэтому результат не зависит от браузера. Его можно сохранить картинкой (PNG) или скачать график платежей в PDF — например, чтобы сравнить с графиком из банка.

Как заполнить поля

1. Стоимость недвижимости — цена квартиры или дома по договору купли-продажи.
2. Первоначальный взнос — в рублях или в процентах (переключатель ₽ / % справа от поля). Калькулятор вычтет взнос из стоимости и покажет сумму кредита. Минимальный взнос зависит от программы — он указан в карточке каждой ипотеки в нашем каталоге.
3. Процентная ставка — ставка из договора или одобрения банка, а не ПСК (разницу объясняем ниже).
4. Срок кредита — в годах или месяцах.
5. Дата выдачи кредита — от неё считаются даты платежей: первый — через месяц, дальше — в тот же день каждого месяца. Если такого дня в месяце нет (например, 31-е), платёж приходится на последний день месяца.
6. Вид платежей — равные (аннуитетные) или уменьшаемые (дифференцированные).
7. Досрочное погашение — до 10 разовых платежей с разными датами или один регулярный: каждый месяц, раз в квартал, раз в полгода или раз в год. Для каждого платежа выберите, что уменьшить: срок или ежемесячный платёж.

После первого расчёта результаты обновляются сами, как только вы меняете любое поле или двигаете ползунок.

Равные или уменьшаемые платежи

Возьмём квартиру за 6 000 000 ₽, взнос 1 200 000 ₽ (20 %), кредит 4 800 000 ₽ на 20 лет под 20,5 % годовых.

• Аннуитетные (равные) платежи: 83 431 ₽ каждый месяц, переплата за 20 лет — около 15,2 млн ₽. В первые годы почти весь платёж уходит на проценты: в первом месяце на долг идёт только 1 431 ₽ из 83 431 ₽.
• Дифференцированные (уменьшаемые) платежи: долг гасится равными долями по 20 000 ₽, а проценты начисляются на уменьшающийся остаток. Первый платёж — 102 000 ₽, последний — 20 342 ₽, переплата — около 9,9 млн ₽, на 5,3 млн ₽ меньше.

Дифференцированная схема дешевле, но первые платежи выше, а банк проверяет доход именно по ним. Поэтому большинство ипотек выдаётся с аннуитетными платежами — а разницу в переплате можно сократить досрочными погашениями.

Ещё одно наблюдение из того же примера: при высокой ставке длинный срок почти не снижает платёж. На 15 лет платёж — 86 081 ₽, на 30 лет — 82 185 ₽, всего на 3 896 ₽ меньше, зато переплата вырастает с 10,7 до 24,8 млн ₽. Проверьте несколько сроков, прежде чем выбирать максимальный.

Досрочное погашение: уменьшать срок или платёж

В том же примере внесём через год 500 000 ₽ сверх графика:

• с уменьшением срока платёж остаётся 83 431 ₽, а кредит закрывается через 11 лет 4 месяца вместо 20 лет; проценты уменьшаются примерно на 8,2 млн ₽;
• с уменьшением платежа срок остаётся 20 лет, платёж снижается до 74 699 ₽; экономия на процентах — около 1,5 млн ₽.

Уменьшение срока почти всегда выгоднее, особенно в первые годы ипотеки и при высокой ставке. Уменьшение платежа выбирают, когда важнее снизить ежемесячную нагрузку — например, перед декретом или сменой работы. Калькулятор позволяет задать для каждого досрочного платежа свой вариант и сразу увидеть разницу на графике «Остаток долга: с досрочными погашениями и без».

Досрочный платёж, внесённый между датами платежей, калькулятор учитывает в ближайшую дату платежа по графику. Если сумма больше остатка долга, она уменьшается до остатка, и кредит закрывается этим платежом — калькулятор предупредит об этом. Порядок досрочного погашения в вашем банке — как подать заявление и за сколько дней — смотрите в договоре или приложении банка.

Ставка и ПСК — в чём разница

Процентная ставка определяет проценты на остаток долга — именно её нужно вводить в калькулятор. Полная стоимость кредита (ПСК) учитывает ещё и обязательные расходы — прежде всего страхование — и поэтому выше ставки. ПСК указывается в рамке в правом верхнем углу первой страницы кредитного договора. В карточках ипотечных программ на banktron.ru приведена ПСК: по ней удобнее сравнивать предложения разных банков.

Почему график банка может немного отличаться

• Проценты по дням. Калькулятор, как и большинство подобных сервисов, начисляет за месяц 1/12 годовой ставки. Банк считает проценты за фактическое число дней, поэтому в феврале проценты чуть меньше, а в 31-дневных месяцах чуть больше. Итоговая переплата отличается незначительно.
• Первый и последний платёж. У многих банков фиксированная дата платежа (например, 15-е число), и первый платёж включает проценты за неполный месяц. Последний платёж закрывает остаток, поэтому может отличаться от остальных — в калькуляторе тоже.
• Страхование и комиссии в график платежей не входят — их стоимость отражается в ПСК.
• Выходные и праздники. Если дата платежа выпадает на выходной, банк может перенести её на рабочий день.

Суммы в графике калькулятора округлены до копеек, а последний платёж закрывает остаток, поэтому строки графика в сумме точно дают итог.

Налоговые вычеты по ипотеке

Покупатель жилья может вернуть часть уплаченного НДФЛ: имущественный вычет — с расходов на покупку до 2 млн ₽ и отдельный вычет — с уплаченных процентов по ипотеке до 3 млн ₽. При ставке НДФЛ 13 % это до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽ к возврату. Сколько процентов вы заплатите в каждом месяце, видно в графике платежей — столбец «Проценты».

Вопросы и ответы