Аренда жилья в России 2025–2026: стоимость по регионам, новые законы и налоговые вычеты для резидентов и нерезидентов

Автор: Мария Олеговна Погодина • Редактор журнала и SMM-менеджер

Опубликовано: 30 ноября 2025, 22:41 • 12 мин. чтения

Аренда жилья в России в 2025–2026 годах — это не только вопрос цены, но и новых правил, налоговых льгот и изменений для резидентов и нерезидентов. В материале разбираем, сколько стоит аренда по регионам, какие законы уже вступили в силу и как вернуть часть расходов через налоговый вычет.

В 2025 году рынок аренды жилья в России переживает заметную трансформацию. На него одновременно влияют снижение инфляции, стабилизация ключевой ставки Банка России и рост предложения на рынке новостроек и вторичного жилья. После резкого скачка арендных ставок в 2024 году — в среднем на 26% по стране, с пиковыми значениями в Москве и Санкт-Петербурге, — к концу 2025 года спрос начал остывать. Это привело к первому за несколько лет локальному снижению арендных ставок в ряде регионов.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры по России сейчас оценивается в 25–35 тысяч рублей в месяц с заметными региональными отличиями: в столице она в отдельных локациях подбирается к 70 тысячам рублей и выше, тогда как в Поволжье или Сибири зачастую не превышает 20–25 тысяч. На этом фоне аренда становится более доступной для нанимателей, особенно с учётом миграции в региональные центры и увеличения объёмов ввода жилья.

Прогнозы на 2026 год предполагают дальнейшее снижение средней стоимости аренды на 5–10% за счёт избытка предложения и умеренного экономического роста. Это повышает привлекательность арендного рынка для инвестиций: по оценкам, средняя доходность аренды около 6,9% в год, срок условной окупаемости — порядка 14 лет. Дополнительный драйвер изменений — новые регуляции 2025 года, включая поправки в законы о недвижимости, кредитах и ЕГРН, а также ускоренная цифровизация сделок аренды.

Отдельное внимание уделяется налоговым вычетам: с 2025 года арендаторы, в первую очередь многодетные семьи, могут претендовать на возврат части расходов по НДФЛ при официальной аренде жилья. Для нерезидентов ужесточаются правила регистрации и налогообложения (ставка НДФЛ 30%), но при этом появляются возможности для льготных режимов при долгосрочной аренде и использовании статуса самозанятого.

В совокупности это делает рынок аренды в 2025–2026 годах более прозрачным и удобным для финансового планирования — как для арендаторов, так и для инвесторов.

Стоимость аренды жилья по регионам

После бурного роста 2024 года рынок аренды в 2025-м демонстрирует признаки стабилизации. По оценкам аналитиков, годовой рост средней стоимости аренды однокомнатных квартир замедлился до 1,8%, по двухкомнатным — до 5,2%, что стало минимальным значением за последние пять лет. При этом объём рынка долгосрочной аренды, по площади, увеличился примерно на 12,4% и достиг порядка 282 млн кв. м — то есть предложение растёт быстрее цен.

Средняя стоимость аренды квартиры по стране в конце 2025 года находится в диапазоне 30–34 тысяч рублей в месяц, с учётом типа жилья и региона. В первом квартале 2025 года в ряде городов фиксировалось снижение ставок на 7,5%, что дополнительно поддержало доступность аренды для населения.

Прогнозы на 2026 год предполагают снижение ставок на 5–10% в начале года за счёт избытка предложения, а к осени — традиционное сезонное подорожание на фоне повышенного спроса. Для инвесторов рынок остаётся интересным: средняя доходность около 6,9% при сроке окупаемости порядка 14 лет. В отдельных городах с высокой доходностью (например, в ряде региональных центров) показатель может быть выше, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге доходность ниже средней из-за высокой стоимости входа.

Разбивка по типам жилья

Стоимость аренды сильно зависит от площади и состояния квартиры. По состоянию на конец 2025 года усреднённые ставки выглядят так:

• Однокомнатные квартиры: 25–30 тысяч рублей в месяц. Самый массовый сегмент, где рост был минимальным — около 1,8% за год.
• Двухкомнатные квартиры: 32–35 тысяч рублей. Здесь прирост выше — около 5,2%, что отражает спрос со стороны семей.
• Трёхкомнатные квартиры: 38–40 тысяч рублей. Сегмент менее динамичен, ставки более стабильны из-за ограниченного предложения в большинстве регионов.

В новостройках с современным ремонтом, мебелью и развитой инфраструктурой (условный премиум или «комфорт+») ставки могут быть выше средней по городу на 20–30%, особенно в мегаполисах и деловых центрах.

Региональный обзор

Региональные различия в стоимости аренды заметны и зависят от уровня экономического развития, миграционных потоков, рынка труда и объёмов нового строительства. Ниже приведена ориентировочная таблица средних ставок аренды однокомнатных квартир на конец 2025 года.

• Москва и Московская область. Верхняя планка по ценам: в наиболее востребованных районах аренда однокомнатной квартиры может доходить до 100–115 тысяч рублей в месяц. На фоне активного строительства и расширения предложения в 2025 году рынок постепенно «остывает», доходность для инвестора — около 5–6% годовых.
• Санкт-Петербург. Ставки ниже московских: в среднем 50–60 тысяч рублей за однокомнатную квартиру. Доходность тоже относительно умеренная, но спрос со стороны арендаторов устойчивый.
• Центральный федеральный округ (кроме Москвы). В городах вроде Белгорода аренда однокомнатных квартир стоит 15–20 тысяч рублей. Жильё относительно доступно, предложение ограничено, а доходность близка к среднероссийской.
• Урал. В Екатеринбурге и Челябинске в 2024 году наблюдался резкий рост ставок, но в 2025-м рынок стал более спокойным. Доходность аренды может достигать 7–8% годовых, что делает регион интересным для вложений.
• Поволжье. В таких городах, как Самара, средние ставки 35–40 тысяч рублей. На цены влияет наличие крупных промышленных предприятий и миграция из соседних регионов.
• Сибирь и Дальний Восток. Диапазон 25–35 тысяч рублей за однокомнатную квартиру, при этом заметна ярко выраженная сезонность, в том числе рост спроса зимой. Ожидается, что расширение объёмов строительства будет сдерживать рост ставок.

На динамику рынка влияют снижение инфляции в 2025 году, миграционные потоки (переток населения в промышленные и административные центры) и рост предложения — по оценкам, в 16 крупных городах ставки частично скорректировались вниз на фоне уменьшения средней площади сдаваемых квартир и увеличения количества объектов.

Новые законы и правила аренды жилья в 2025–2026 годах

Законодательная база аренды жилья в 2025 году заметно обновилась. Цель — сделать рынок более прозрачным и защищённым для обеих сторон. Среди ключевых трендов — появление налогового вычета для арендаторов, усиление контроля со стороны ФНС за доходами от сдачи жилья и цифровизация сделок (электронные договоры, удалённое согласование и передача документов).

По оценкам законодателей, доля «серых» схем на рынке аренды по-прежнему высока, и значительная часть договоров формально не отражается в отчётности. Новые меры нацелены на то, чтобы стимулировать участников оформлять отношения официально и платить налоги в легальном режиме.

С конца 2025 года вступили в силу изменения, затрагивающие кредитную нагрузку, работу с долгами и налогообложение недвижимости. Дополнительно были скорректированы правила ведения ЕГРН и учёта кадастровой стоимости, что отражается на расчёте налогов и коммунальных платежей. На 2026 год эксперты прогнозируют дальнейшее упрощение отчётности для арендодателей и развитие цифровых сервисов для дистанционного оформления договоров аренды.

Права и обязанности сторон

Согласно действующему Гражданскому и Жилищному кодексам РФ, договор аренды (найма) жилого помещения на срок более 11 месяцев должен заключаться в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре. В договоре обязательно фиксируются:

• Срок аренды и условия продления;
• Размер арендной платы и порядок её изменения;
• Сроки и способ оплаты;
• Распределение ответственности за коммунальные платежи;
• Условия досрочного расторжения и порядок уведомления (обычно 1–3 месяца);
• Порядок возмещения ущерба имуществу.

Арендаторы получают дополнительные гарантии: защиту от необоснованного выселения, возможность продления договора на тех же условиях (если иное не прописано в документе), а в отдельных случаях — приоритетное право выкупа арендуемого жилья при его продаже.

Арендодатели обязаны декларировать доход от сдачи квартир и платить налоги — либо в формате НДФЛ 13% как физлица, либо через самозанятость (налог 4–6%), либо как индивидуальные предприниматели. За сокрытие доходов и незарегистрированные договоры предусмотрены штрафы, привязанные к сумме неуплаченного налога.

Для контроля ФНС использует в том числе данные крупных онлайн-площадок объявлений и банковских операций, сопоставляя движение средств с количеством и характером поступлений.

Правила аренды с детьми и животными

В 2025 году усилилась защита семей с детьми. Если договор аренды заключён официально, арендаторы вправе зарегистрировать в квартире несовершеннолетнего ребёнка без отдельного согласия собственника. Это упрощает доступ к школе, поликлинике и социальным выплатам по месту проживания, но для арендодателя создаёт дополнительные риски при последующем расторжении договора: в случае спора выписка детей может потребовать судебного решения.

Чтобы избежать недопонимания, в договоре найма рекомендуется прямо прописывать порядок регистрации членов семьи и ответственность за своевременную выписку после окончания аренды.

Что касается животных, Федеральный закон № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными» при соблюдении санитарных норм и спокойствия соседей не запрещает содержание питомцев в арендованном жилье. Арендодатель вправе прописать в договоре:

• Запрет на содержание животных;
• Или условия допуска (например, только мелкие породы, дополнительный залог за возможный ущерб).

На практике суды нередко становятся на сторону арендаторов, если животные не создают нарушений общественного порядка и жалоб со стороны соседей. При этом риелторы отмечают рост доли объявлений, где проживание с питомцами допускается, — прежде всего в крупных городах, где конкуренция за добросовестного арендатора высока.

Специфика для нерезидентов

Для нерезидентов (иностранных граждан, а также россиян, находящихся за пределами РФ более 183 дней в году) действуют более жёсткие правила миграционного и налогового контроля.

• Арендаторы-нерезиденты обязаны встать на учёт по месту пребывания в течение 7 дней с момента заезда.
• Арендодатель или принимающая сторона должны уведомить МВД о заселении иностранного гражданина.
• За нарушения миграционного учёта предусмотрены серьёзные штрафы: для физлиц — до 5 000 рублей, для юрлиц — до 800 000 рублей.

При долгосрочной аренде (свыше 90 дней) требования к миграционному учёту усиливаются. Доходы нерезидентов от сдачи недвижимости в России облагаются НДФЛ по ставке 30%, без применения стандартных налоговых вычетов. Вместе с тем нерезидент может оформить статус самозанятого в регионе расположения объекта и платить налог по ставке 4–6% — это часто выгоднее классического НДФЛ.

Использование «серых» схем (отсутствие договоров, фиктивная регистрация и т. п.) для нерезидентов сопряжено с повышенными рисками: в тяжёлых случаях возможна депортация и крупные штрафы.

Прогноз на 2026 год

На 2026 год эксперты ожидают дальнейшее упрощение и цифровизацию процедур для арендодателей. В числе возможных нововведений:

• Автоматическая передача данных о доходах от аренды через онлайн-сервисы и личные кабинеты;
• Расширение перечня налоговых вычетов и льгот для официально сдающего жильё населения;
• Развитие электронного документооборота: переход на электронные договоры аренды как стандарт;
• Возможное появление требований к энергоэффективности и экологическим характеристикам жилья.

Примеры и сравнительная таблица

Пример для резидентов: семья с ребёнком официально арендует квартиру, заключает письменный договор, регистрирует ребёнка по месту жительства и фиксирует повышенный залог за имущество. Это позволяет ей пользоваться школой и поликлиникой по месту проживания и одновременно претендовать на налоговый вычет за аренду.

Пример для нерезидента: иностранец арендует квартиру, арендодатель в течение 7 дней уведомляет МВД о его заезде, а сам нерезидент официально оформляет статус самозанятого и платит налог со сдачи другого объекта недвижимости в России по сниженной ставке.

Налоговые вычеты для резидентов и нерезидентов

Одно из самых обсуждаемых нововведений — возможность получить налоговый вычет за аренду жилья. Механизм рассчитан прежде всего на легализацию отношений между арендодателями и арендаторами и поддержку семей, вынужденных снимать жильё.

Для многодетных семей обсуждается социальный вычет до 240 тысяч рублей в год на фактически понесённые расходы по аренде. При средней стоимости аренды двухкомнатной квартиры порядка 40 тысяч рублей в месяц такой вычет способен компенсировать заметную часть годовых затрат. Для его получения необходимы:

• Официальный договор аренды;
• Подтверждённая оплата (например, через банковские переводы или чеки в приложении «Мой налог», если арендодатель — самозанятый);
• Подача декларации 3-НДФЛ и пакета документов в ФНС либо оформление вычета через работодателя.

Для резидентов РФ (находящихся в России не менее 183 дней в году) вычет по аренде интегрируется в систему имущественных и социальных вычетов по Налоговому кодексу. Резидент может вернуть 13% НДФЛ от суммы, попадающей под лимиты, при условии, что аренда официально оформлена.

Стандартные имущественные вычеты по покупке жилья (до 2 млн рублей базы с возвратом до 260 тысяч) и по процентам по ипотеке (до 3 млн рублей базы, до 390 тысяч к возврату) сохраняются. Новый механизм вычета за аренду дополняет существующую систему и особенно актуален для тех, кто пока не готов к покупке собственной квартиры.

Оформить вычет можно двумя способами:

• Через работодателя — на основании уведомления из ФНС, чтобы не удерживали НДФЛ с части зарплаты;
• Через налоговую инспекцию — подача 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом оплаты аренды, и получение возврата на счёт после камеральной проверки.

Нерезиденты, как правило, не могут пользоваться большинством налоговых вычетов, связанных с жильём: ставка НДФЛ для них составляет 30%, а стандартные социальные и имущественные вычеты не применяются. Исключения возможны в рамках отдельных льготных режимов и специальных норм, но в базовом сценарии вычет за аренду для нерезидента не предусмотрен.

В то же время, если нерезидент сдаёт жильё в России, он обязан платить налог с доходов: либо 30% как физлицо, либо 4–6% в статусе самозанятого (при регистрации и соблюдении условий режима). Для резидентов-арендодателей ставка НДФЛ — 13%, либо те же 4–6% при самозанятости. При несвоевременной уплате налогов возможны штрафы и пени, а при аренде через юридическое лицо тот выступает налоговым агентом и удерживает НДФЛ самостоятельно.

Заключение

Рынок аренды жилья в России в 2025–2026 годах постепенно становится более прозрачным и предсказуемым. После резкого роста цен в 2024 году к концу 2025-го видна стабилизация: средняя аренда однокомнатной квартиры по стране — 25–35 тысяч рублей, при этом разброс по регионам значителен — от 15 тысяч в части городов Центрального округа до 100+ тысяч в отдельных локациях Москвы.

Ожидаемое снижение ставок на 5–10% в 2026 году за счёт роста предложения делает аренду доступнее для нанимателей и одновременно создаёт точку входа для инвесторов, ориентированных на доходность порядка 6,9% годовых и долгосрочную окупаемость. Новые законодательные нормы усиливают защиту прав участников рынка, регулируют вопросы регистрации детей и содержания животных, уточняют правила для нерезидентов и усиливают налоговый контроль.

Налоговые вычеты за аренду, особенно для многодетных семей, становятся важным шагом к обелению рынка и снижению нагрузки на семьи, которые не могут позволить себе покупку жилья. Для арендаторов ключевой совет — оформлять договора официально, внимательно читать условия о регистрации и использовании квартиры, а также пользоваться возможностями вычета через ФНС или работодателя.

Арендодателям имеет смысл оценить преимущества перехода на режим самозанятости или ИП, чтобы снизить налоговую нагрузку и в то же время избежать претензий со стороны налоговых органов. Инвесторам стоит присмотреться к регионам с высокой доходностью и растущим рынком труда, где охлаждение цен создаёт возможности для выгодных покупок.

В перспективе 2027 года тренды на цифровизацию (электронные договоры, онлайн-регистрация) и возможное появление экологических стандартов для жилья могут сделать рынок ещё более структурированным и удобным для всех участников.

• Криптовалюта в России в 2025 году: 827 млрд рублей на биржах и усиление контроля по 115-ФЗ
• Новогодние праздники 2026: куда поедут россияне и сколько это будет стоить — подробный финансовый разбор
• Обзор рынка криптовалют на 29 ноября 2025 года: курс биткоина и ведущих альткоинов снизился в среднем на 0,72%
• МТС Банк повысил ставки по вкладу «МТС Вклад плюс» до 15% годовых в 2025 году
• Стоимость криптовалют на сегодня, 1 декабря 2025 года: умеренная коррекция (−5,69%) по биткоину и топ-монетам
• ВТБ повышает ставки по вкладам до 16% годовых с 1 декабря 2025 года: условия и сравнение с конкурентами