ФНС предлагает налоговый вычет для арендаторов: как обелить рынок аренды жилья в России в 2026 году

Автор: Дмитрий Николаевич Тронов • Главный редактор и сооснователь Banktron.ru

Опубликовано: 24 ноября 2025, 16:26 • Обновлено: 24 ноября 2025, 16:28 • 5 мин. чтения

В ноябре 2025 года глава Федеральной налоговой службы Даниил Егоров вновь поднял вопрос об обелении рынка аренды жилья. По оценкам ФНС и экспертов, сегодня от 80% до 95% сделок остаются в тени: деньги передаются наличными, договоров нет, налоги не платятся. На этом фоне обсуждается ключевая идея — ввести налоговый вычет для арендаторов, который будет доступен только при официальном договоре аренды.

Для человека, снимающего квартиру за 30–50 тысяч рублей в месяц, это потенциальная возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ — но только в том случае, если собственник готов «выйти в белую» и отражать доход. Для государства — шанс вернуть в налоговое поле миллиарды рублей, которые сегодня проходят мимо бюджета.

Рынок аренды: масштабы и теневая доля

По оценкам рынка, в 2025 году объём арендуемого жилья в России достиг примерно 251 млн квадратных метров. Это около 6% всего жилфонда страны. При этом большая часть сделок по-прежнему оформляется «на словах» — без договоров, чеков и отражения дохода в налоговой отчётности.

Основные проблемы текущей модели:

• Отсутствие защиты арендатора. Без договора сложнее вернуть депозит, оспорить одностороннее повышение цены или внезапное выселение.
• Риски для собственника. За неуплату налога с арендного дохода возможны доначисления и штрафы, как минимум 20% от суммы неуплаченного налога.
• Потери бюджета. По различным оценкам, государство ежегодно недополучает десятки, а вероятнее — сотни миллиардов рублей из-за «серой» аренды.

Самозанятость частично снимает проблему: ставка налога 4% с доходов от физических лиц (6% — от юр. лиц) при лимите до 2,4 млн рублей в год. Но значительная часть арендодателей по-прежнему предпочитает «работать по старинке».

Что предлагает ФНС: вычет для арендаторов и данные онлайн-платформ

Даниил Егоров обозначил два ключевых направления, которые, по мнению ФНС, могут подтолкнуть рынок к легализации.

1. Налоговый вычет для арендаторов

Идея — дать арендаторам право на социальный вычет по аналогии с расходами на лечение или образование. Человек, который официально арендует жильё и платит НДФЛ, сможет вернуть часть налога с уплаченной арендной платы. Но только при наличии зарегистрированного договора и прозрачной схемы платежей.

Возможный механизм (на уровне обсуждения):

• Лимит вычета — до определённой суммы в год (например, до 120 000 ₽ арендных платежей);
• Возврат 13% от суммы вычета — максимум около 15–16 тыс. ₽ в год;
• Приоритет для социально значимых категорий: молодых семей, граждан, снимающих жильё по месту работы или учёбы.

Для арендатора это прямая финансовая мотивация требовать официальный договор и безналичную оплату. Для арендодателя — стимул перестать скрывать доход: если клиент настаивает на легальном оформлении ради вычета, «серая» схема становится менее устойчивой.

2. Использование данных онлайн-платформ

ФНС уже несколько лет анализирует информацию с крупных сайтов объявлений и сервисов аренды жилья. Речь не обязательно о контроле каждого платежа, а о сопоставлении активности: количество объявлений, частота обновлений, тип объектов.

Такие данные позволяют:

• Оценивать реальный масштаб рынка в конкретных регионах;
• Выявлять владельцев, которые систематически сдают несколько объектов, но не показывают доходы в декларациях;
• Настраивать «адресную» работу налоговых органов — не с рядовым арендодателем одной квартиры, а с крупными «теневыми» игроками.

Егоров подчёркивает: одними цифровыми следами и вычетом проблему не решить. Но вместе с самозанятостью и более удобными легальными режимами это может ощутимо сократить долю «серой» аренды.

Самозанятые арендодатели: плюс 4% вместо 13%

Режим налога на профессиональный доход (самозанятость) остаётся самым простым способом для частного собственника «обелить» аренду: регистрация через приложение «Мой налог», ставка 4% с платежей от физлиц и отсутствие сложной отчётности.

Преимущества самозанятости для арендодателя:

• Минимальная бюрократия — не нужно сдавать декларации, всё считает приложение;
• Низкая ставка налога по сравнению с НДФЛ 13%;
• Легальный статус — проще заключать официальный договор, сдавать жильё через агентства и работать с корпоративными клиентами.

Ограничения:

• Лимит дохода — до 2,4 млн ₽ в год, что примерно соответствует аренде 1–2 объектов в крупных городах;
• Отсутствие пенсионных и социальных отчислений (их можно делать добровольно, но часть арендодателей этим пренебрегает);
• Для крупных собственников с несколькими объектами чаще подходит статус ИП на упрощёнке.

Тем не менее, именно через самозанятость за последние годы уже легализовалась значимая часть рынка краткосрочной и посуточной аренды. В долгосрочной аренде потенциал всё ещё очень большой.

Опыт других стран: полная «белизна» недостижима, но эффект есть

Ни в одной стране мира рынок аренды не стал полностью прозрачным, однако ряд мер показывает устойчивый эффект:

• Автоматический учёт и перечисление налогов при краткосрочной аренде через крупные площадки бронирования;
• Налоговые вычеты или субсидии арендаторам при наличии официальных договоров;
• Жёсткие штрафы за систематическую неуплату налогов по доходам от аренды, особенно при владении несколькими объектами;
• Обязательная регистрация договоров аренды в отдельных категориях жилья.

России, очевидно, предстоит искать баланс: слишком жёсткое регулирование может отпугнуть арендодателей и сократить предложение жилья, а мягкие меры без стимулирования арендатора малоэффективны.

Как возможные изменения ударят по кошельку арендатора и собственника

Если налоговый вычет для арендаторов будет реализован в приближённом к обсуждаемому формате, можно ожидать:

• Рост доли официально оформленных договоров на 10–20% в первые годы действия меры;
• Умеренный рост цен аренды (в среднем на 4–6%) там, где собственники начнут закладывать налог в ставку;
• Более высокую защищённость арендатора за счёт понятных условий договора и возможности вернуть часть налога.

Для владельцев квартир легальный режим означает снижение риска крупных доначислений и штрафов в будущем. Но те, кто сегодня не платит налог вовсе, столкнутся с очевидной дилеммой: либо сохранить «серую» схему и риски, либо платить пусть меньший, но регулярный налог.

Практические советы от редакции Бактрон.ру

Арендаторам:

• По возможности заключайте письменный договор аренды — это защита ваших денег и прав;
• Оплачивайте аренду безналично: это формирует подтверждённую историю платежей;
• Следите за законодательными инициативами — при появлении вычета заранее подготовьтесь к его использованию;
• Проверяйте собственника через выписку из ЕГРН, особенно если вносите крупный залог.

Арендодателям:

• Оцените вариант регистрации самозанятым: при ставке 4% налоговая нагрузка зачастую ниже, чем потенциальные штрафы за неуплату;
• Если доходы от аренды значительные и объектов несколько — рассмотрите ИП на упрощённой системе (6% с дохода или 15% с прибыли);
• Используйте типовые договоры и фиксируйте условия письменно — это снизит риск конфликтов с жильцами;
• Не игнорируйте письма и уведомления от ФНС, особенно если сдаёте жильё активно и регулярно.

Предложение ФНС с налоговым вычетом для арендаторов — не волшебная таблетка, которая мгновенно сделает рынок белым. Но в сочетании с самозанятостью, анализом данных онлайн-площадок и постепенным ужесточением контроля это способ сделать аренду более цивилизованной: с понятными правилами, меньшим количеством конфликтов и более прозрачной нагрузкой как для граждан, так и для бюджета.

• Учётные цены ЦБ на 22-24 ноября 2025 года: спад, Серебро подешевело на 4,66%
• Индекс МосБиржи +2,16%: рост рынка при коррекции части голубых фишек
• Золото по 4000$, серебро на максимумах: стоит ли россиянам инвестировать в драгоценные металлы в 2026 году?
• Wildberries ответила на предложения ЦБ по ограничению финансовых продуктов маркетплейсов
• Совфед поддержал повышение НДС до 22% с 2026 года: что изменится для бизнеса и граждан в России
• Цены на какао-бобы упали до минимума с февраля 2024 года: причины и влияние на рынок в 2025 году